| 索引號 | 6107000010/2024-003896 | 發布時間 | 2024年07月11日 09:10 | ||
| 來源 | 漢中市住房和城鄉建設局 | 發布機構 |
市政府網站
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| 內容概述 | 漢中市住房和城鄉建設局關于《漢中市關于消化存量房產和優化增量住房促進房地產市場健... | ||||
索引號:
6107000010/2024-003896發布日期:
2024年07月11日 09:10來源:
漢中市住房和城鄉建設局發文機構:
市政府網站內容概述:
漢中市住房和城鄉建設局關于《漢中市關于消化存量房產和優化增量住房促進房地產市場健...
為貫徹落實黨中央、國務院決策部署,適應房地產市場供求關系的新變化,順應人民群眾對優質住房的新期待,統籌推動消化存量房產和優化增量住房,加快構建房地產發展新模式,完善“市場+保障”雙軌制住房供應體系,促進房地產平穩健康發展,按照市委、市政府工作安排,結合漢中市實際,漢中市住房和城鄉建設局起草了《漢中市關于消化存量房產和優化增量住房促進房地產市場健康發展的若干措施》和《漢中市房屋征收房票安置指導意見》《漢中市收購已建成存量商品房用作保障性住房指導意見》《漢中市住房“以舊換新”“賣舊買新”指導意見》配套文件。為集中民智、反映民意、凝聚民力、問計于民,現廣泛征求社會各界意見。任何單位和個人均可在公示期內登錄“漢中市人民政府”網站查詢相關內容,并以書面或電子郵件形成反饋,提出意見建議。為便于更好地溝通和完善,請在提出意見建議時,署真實姓名和聯系電話,以單位名義反映情況的應加蓋單位公章。
公示時間:2024年7月11日——7月17日,相關意見建議請于2024年7月17日24:00前通過以下方式反饋:
(一)電話:0916-2639065 傳真:0916-2623190
(二)電子郵件:84189595@qq.com
(三)地址:漢中市漢臺區民主街漢中市住房和城鄉建設局
漢中市住房和城鄉建設局
2024年7月11日
漢中市關于消化存量房產和優化增量住房
促進房地產市場健康發展的若干措施
為貫徹落實黨中央、國務院決策部署,適應房地產市場供求關系的新變化,順應人民群眾對優質住房的新期待,統籌推動消化存量房產和優化增量住房,加快構建房地產發展新模式,完善“市場+保障”雙軌制住房供應體系,促進房地產平穩健康發展。按照市委、市政府安排部署,結合漢中實際,制定以下措施:
一、消化存量房產
(一)加大金融信貸支持力度
將首套房最低首付比例從20%調整為15%,二套房最低首付比例從30%調整為25%。取消漢中市首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。全市銀行業金融機構應結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素,合理確定個人住房貸款的具體利率水平。(牽頭單位:人民銀行漢中市分行,責任單位:市委辦、漢中金融監管分局、轄內各商業銀行)
(二)優化調整住房公積金政策
下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點,5年及以下和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%,5年及以下和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.775%和3.325%。對購買新建預售商品住房,符合住房公積金提取條件的繳存職工,可申請提取本人、配偶、父母、子女賬戶內的住房公積金支付購房首付款。(牽頭單位:市住房公積金管理中心,責任單位:市委辦、市自然資源局、市財政局、人民銀行漢中市分行,各縣區人民政府)
(三)試行房票安置政策
制定出臺《漢中市房屋征收房票安置指導意見》,試行房票安置政策。選擇房票安置并在約定時間內搬遷的,最高可給予房票權益金額15%的購房獎勵,并列入房票票面金額。建立全市統一的房票房源庫,房票可用于支付購買房源庫內的新建商品住房、商鋪或停車位等任意房源。被征收人購買新建商品房等,可用房票抵付購房款,不足部分由被征收人自行支付。購房成交價格不超過房票票面金額的,對新購房屋免征契稅;購房成交價格超過房票票面金額的,對超額部分按規定征收契稅;超額部分可申請住房公積金貸款或提取。積極參與房票安置的房地產開發企業將給予年度企業信用等級評定加分。(牽頭單位:市住建局,責任單位:市財政局、市稅務局、市自然資源局、市教育局、市住房公積金管理中心,各縣區人民政府、市級園區管委會)
(四)鼓勵國有企業收購已建成存量商品房
制定出臺《漢中市收購已建成存量商品房用作保障性住房指導意見》,按照“政府主導、市場化運作”思路,以需定購,鼓勵國有企業以合理價格收購房地產企業已建成存量商品房用作配售型或配租型保障性住房。所收購商品房要適合轉作保障性住房,戶型、面積應符合當地保障性住房管理辦法要求。漢中轄內政策性銀行、國有商業銀行、中國郵政儲蓄銀行、各股份制銀行等金融機構按照《中國人民銀行關于設立保障性住房再貸款有關事宜的通知》,遵循市場化、法治化原則,向政府選定的國有企業發放保障性住房收購貸款或住房租賃團體購房貸款。鼓勵和支持有條件的企事業單位、社會主體購買商品住房用于人才公寓或職工宿舍等。(牽頭單位:市住建局,責任單位:市委辦、市國資委、市財政局、人民銀行漢中市分行、漢中金融監管分局,各縣區人民政府、市級園區管委會,市級國有企業)
(五)支持住房“以舊換新”“賣舊買新”
制定出臺《漢中市住房“以舊換新”“賣舊買新”指導意見》,推動存量住房市場與新建商品住房市場良性互動。發布倡議書,組織邀請企業、機構積極參與,并統一公示參與房地產開發企業、房地產經紀機構、房地產估價機構、住房租賃企業名錄庫及企業收費標準、優惠政策。各縣(區)政府、市級園區管委會制定出臺實施辦法,做好相關政策發布和落實工作,征集、篩選、定期更新轄區內新建商品住房房源目錄并統一對外公布,建立“房源超市”供購房人選擇。2025年12月31日前,對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。對于開發企業收購的舊房,政府在采購保障性租賃住房時優先考慮。對參與活動的房地產開發企業給予年度信用等級評定加分。(牽頭單位:市住建局,責任單位:市財政局、市自然資源局、市稅務局,各縣區人民政府、市級園區管委會)
(六)延續住房稅費減免政策
對購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,按1.5%的稅率征收契稅。對購買家庭第二套住房,面積為90平方米及以下的,按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,按2%的稅率征收契稅。個人將購買2年及以上的住房對外銷售的,免征增值稅;個人轉讓自用5年及以上家庭唯一生活用房,免征個人所得稅。(牽頭單位:市稅務局,責任單位:市財政局、市自然資源局,各縣區人民政府)
(七)鼓勵開展團購優惠和促銷推介
鼓勵房地產開發企業給予高校畢業生、引進人才購房團購優惠,按照“不高于評估機構對所在項目的評估價,不高于所在項目月度平均成交均價”原則,通過集體議價、官網公示開發企業團購優惠政策等方式,降低高校畢業生、引進人才的購房成本,促進更多的高校畢業生和人才留在漢中、融入漢中。鼓勵房地產開發企業赴外省市廣泛開展房地產促銷推介活動,宣傳展示我市優質資源和精品房源,吸引更多外地人到漢中買房。對開展高校畢業生和引進人才住房團購優惠和積極參加房地產促銷推介活動的房地產開發企業給予年度信用等級評定加分。(牽頭單位:市住建局,責任單位:市委組織部、市教育局、市人社局,各縣區人民政府、市級園區管委會)
二、優化增量住房
(八)合理調整用地計劃
根據全市住房需求摸排情況,科學編制住房發展年度計劃,合理安排土地供應。各級自然資源部門統籌“市場+保障”的住宅用地供應安排,科學編制、及時公開年度各類住宅用地供應計劃,定期召開房地產企業“讀地”推介會,保障有效供給,提高規劃和供地計劃執行率。完善住宅用地供應調節機制,商品住宅去化周期超過36個月的縣(區),暫停新增商品住宅用地供應;商品住宅去化周期在18個月(不含)—36個月(含)之間的,按照“盤活多少、供應多少”的原則,根據本年度內消化存量商品住宅用地面積(包括竣工和收回)動態確定擬新出讓的商品住宅用地面積上限;商品住宅去化周期在18個月及以下的縣(區)正常供給。同時妥善處置已經出讓還未開發的閑置存量土地。(牽頭單位:市自然資源局,責任單位:市住建局,各縣區人民政府、市級園區管委會)
(九)完善土地定價機制
綜合考慮人口流動、周邊房價、地塊區位條件和規劃指標差異,結合區域發展定位和第三方評估,制定“一地一策”,把控好房、地價差,合理確定土地價格。(牽頭單位:市自然資源局,責任部門:市住建局、市財政局、市稅務局、市行政審批局,各縣區人民政府、市級園區管委會)
(十)實行土地出讓金分期繳納
用地競買保證金比例按出讓底價的20%繳納,允許分期繳納土地出讓款,企業申請分期繳納的,合同簽訂后1個月內繳納出讓價款50%的首付款,余款按合同約定及時繳納,最遲付款時間不得超過一年。逾期未足額繳納的,依法追繳,并對相關房地產企業予以信用綜合評級降級處理。對一次性繳清土地出讓款的房地產開發企業給予年度信用等級評定加分。(牽頭單位:市自然資源局,責任單位:市財政局、市住建局、市稅務局,各縣區人民政府、市級園區管委會)
(十一)優化配建配套設施政策
嚴格執行《漢中市中心城區居住區配套公共服務設施規劃建設管理辦法》,除法律法規、控制性詳細規劃和相關規范要求明確配套的養老、學校、社區服務等公共服務設施外,新出讓住宅用地非必要不再額外增加其他配套建設要求。統籌城市基礎設施配套費使用,優先用于完善已出讓土地周邊的道路、供水、供電、供氣、排水防澇等配套設施。(牽頭單位:市自然資源局、市財政局,責任單位:市住建局,各縣區人民政府、市級園區管委會)
(十二)優化審批流程和審批時限
試點“紅藍章”審批制度,實現提前辦、容缺辦、同步辦,進一步縮短業務審批時限。推進工程建設項目“多測合一”,探索測繪成果匯交和互認機制,優化測繪成果資料提交、利用、共享流程,精簡驗收流程,減少重復測量和重復收費。各職能部門聯合開展人防、消防、規劃、建設等工程驗收,確保項目及時交付。推行商品房交付前完成不動產首次登記,實現“交房即辦證”。(牽頭單位:市行政審批局、市住建局,責任單位:市自然資源局、市國動辦,各縣區人民政府、市級園區管委會)
(十三)實行差別化商品房預(現)售審批
實行差別化預(現)售審批,動態調節商品住房供給和補庫存節奏,平衡房地產市場供需關系。根據陜西省《關于加強商品住房全流程監管防范延期交房問題的通知》明確辦理預售形象進度標準:原則上地上7層及以下的多層建筑,工程形象進度須主體結構工程封頂;7層以上的,須達到地上規劃總層數的1/3,且不得少于7層。以下情況可降低預售門檻:商品房住宅庫存去化周期連續三個月小于12個月的縣(區),可適當降低信用良好及以上企業開發項目的形象進度標準,但不得少于5層;創建綠色建筑一星級及以上,或者單體裝配率達到45%及以上的商品房項目主體結構達到住宅標準層一層。商品房住宅去化周期大于36個月(含)的縣(區),可結合實際出臺試點現房銷售的政策辦法。(牽頭單位:市住建局,責任單位:各縣區人民政府、市級園區管委會)
(十四)支持房地產企業建設高品質住宅
制定出臺相關支持政策,對房地產企業開發建設立體生態住宅建筑、綠色智能建筑等高品質住宅項目的,在容積率、計算公攤等方面給予政策傾斜,在年度企業信用評級給予加分。支持鼓勵房地產開發企業采用中深層地熱能集成應用、建筑太陽能光伏一體化等可再生清潔能源應用,促進節能減排,改善城市生態環境,提升人居環境品質。(牽頭單位:市自然資源局,責任單位:市發展改革委、市財政局、市住建局、市城管局,各縣區人民政府、市級園區管委會)
本措施自2024年 月 日起施行,有效期2年。在執行期間如國家法律法規另有規定的,以國家法律法規為準。
附件:1.漢中市房屋征收房票安置指導意見
2.漢中市收購已建成存量商品房用作保障性住房指導意見
3.漢中市住房“以舊換新”“賣舊買新”指導意見
附件1
漢中市房屋征收房票安置指導意見
第一條 為進一步完善征收安置政策,滿足被征收人多元化安置需求,加快回遷安置,縮短安置過渡期限,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)、《漢中市國有土地上房屋征收與補償辦法》等文件規定,結合我市實際,制定本指導意見。
第二條 房票安置是指房屋征收部門參照貨幣安置或產權調換方式,將貨幣補償金額以房票形式出具給被征收人,由被征收人自行購買安置房或商品房的一種貨幣安置方式。
房票是指各縣(區)、單位房屋征收部門出具給被征收人,用于購房兌付的一種記名結算憑證。
房票安置遵循自愿、公平、公開原則。
第三條 各縣(區)政府和市級園區管委會為房票安置責任主體,所屬房屋征收部門為房票安置實施主體,負責房票安置的日常管理工作,組織協調相關部門,按照各自職責分工做好房票安置的相關工作。
第四條 房票式樣由市住房和城鄉建設部門統一印制。對自愿選擇房票安置的被征收人,在被征收人與房屋征收部門簽訂房屋征收補償安置協議后申請房票安置,由房屋征收部門核發房票。房票發出后,房屋征收補償安置工作完成。
房票申請采用書面方式。申請人簽訂房屋征收補償安置協議、填寫《漢中市房屋征收項目房票申請表》,經房屋征收部門審核后開具房票。
被征收人作為房票申請人申請開具房票,房票核發采用實名制。房票申請人可持房票為本人及其配偶、父母、子女支付購房款。
第五條 房票票面金額,原則上包括房屋征收權益金額和房票安置獎勵金額兩大類構成。
房屋征收權益金額按照所在區域房屋征收補償方案確定的 補償安置內容進行貨幣量化。
房票安置獎勵金額是被征收人持房票購買安置房源庫房源,最高按權益金額的15%給予獎勵。
各實施主體可根據實際情況,在充分征求群眾意愿的基礎上,按照重大行政決策程序制定房票票面金額的計算細則。
第六條 自愿參與房票安置的房地產開發企業應當提供現房房源,向縣(區)、園區住房城鄉建設部門提交申請。經審核具備參加資格的,簽訂房票安置房源協議報市住房和城鄉建設部門納入全市房票安置房源庫,并在市政府網站專欄公示企業信息和房源信息。未經公示自行銷售的房屋,不予房票結算。
第七條 被征收人可使用房票在房票安置房源庫自行選擇,不限于房票核發機構所在行政區域。
第八條 市住房和城鄉建設部門負責指導各縣(區)、園區管委會建立安置需求庫系統,及時向其抄告可售房源信息,縣(區)政府、園區管委會可根據房源信息與開發企業洽談參與房票安置工作。
第九條 被征收人可憑商品房買賣合同或房屋不動產證,享受新購房屋所在學區子女義務教育入學政策。房票安置后,被征收人子女可在六年內保留原被征收拆遷片區所在學區的義務教育入學資格。
第十條 被征收人購房成交價格不超過房票票面金額的,對新購房屋免征契稅;購房成交價格超過房票票面金額的,對超額部分按規定征收契稅;同時,超額部分可申請使用住房公積金貸款或提取進行支付。
第十一條 房票使用期限自房票核發之日起計算,最長不超過24個月,被征收人應在房票有效期內購房支付。因被征收人原因逾期未使用的,視同自行放棄房票安置,重新按照貨幣補償方式進行安置,不再享受房票安置相應的政策性獎勵。
第十二條 被征收房屋涉及司法查封、凍結、強制執行的,不予核發房票。房票發出后被征收人房屋被司法查封、凍結、強制執行的,房屋征收部門應撤銷房票。撤銷房票應通知房票安置庫企業和被征收人,并在市政府網站專欄和縣(區)政府網站專欄公告。
第十三條 被征收人領取房票后,尚未使用且房票仍在有效期限內的,可向房屋征收部門申請實名轉讓房票使用權(僅限一次)。轉讓后的房票有效期限、票面金額、房票獎勵等均保持不變。
第十四條 房票安置使用流程:
(一)被征收人與征收人簽訂房屋征收補償安置協議,并根據簽訂的協議,簽署和確認房票文本。
(二)被征收人在約定時間內搬遷,領取搬遷證明和房票。
(三)被征收人在參與房票安置工作的房地產開發企業所提供的新建商品房、安置區存量商品房中自主選擇房源,憑房票、房屋征收補償安置協議與房地產開發企業簽訂商品房買賣合同。
(四)被征收人與房地產開發企業共同在房票上對購房人、購房坐落、實際使用金額、房地產開發企業收款賬戶等信息進行簽注,并簽名(簽章)。
(五)房地產開發企業與房屋征收部門辦理房票結算業務。
第十五條 被征收人購買新建商品房,可用房票抵付購房款,其價格及雙方的權利和義務,由被征收人與房地產開發企業自行協商。
第十六條 房票安置結算流程:
(一)房地產開發企業持簽注后的房票,向房票安置實施主體申請資金劃撥,結算資金一次性撥付至該房地產開發企業,并完善《商品房買賣合同》網簽備案手續。購房成交價格超過房票票面金額的部分,由購房人支付給房地產開發企業。商品房預售資金未解除監管的,應執行《漢中市商品房預售資金監管辦法》相關規定。
(二)購房后房票票面尚有余額的,由房票安置實施主體將余額資金一次性撥付至該項目征收人專用賬戶,被征收人可在房票到期后10個工作日內向征收人申請領取余額。
第十七條 房票為專用結算憑證,不得偽造、抵押、質押、自行贈與或套現。參與房票安置的房地產開發企業,不得以任何方式協助被征收人對房票進行套現,一經發現,取消被征收人房票安置資格,并按照貨幣安置方式安置;取消房地產企業房票安置資格,并對企業信用等級評定進行降級處理。惡意取得利益的,返還已取得的利益,并追究相應法律責任。
第十八條 各縣(區)政府、市級園區管委會可參照本指導意見制定具體實施辦法。
附件2
漢中市收購已建成存量商品房用作
保障性住房指導意見
第一條 為貫徹落實國務院《關于規劃建設保障性住房的指導意見》(國發〔2023〕14號)和住建部《關于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關工作的通知》(建保〔2024〕44號)精神和要求,推動消化已建成存量商品房,加強保障性住房建設管理,制定本指導意見。
第二條 各縣(區)根據本轄區房地產市場情況,綜合考慮保障性住房實際需求、商品房市場庫存水平等因素,按照“政府主導、市場化運作”的思路,自主決策是否開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作(含配租型保障房、配售型保障房)。
第三條 開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作的縣(區),要尊重保障對象意愿,由保障對象根據房源區位、品質、價格等,自主選擇是否參與配租或配售。
第四條 配租型保障房是指政府組織建設或通過回購、改建等方式籌集房源,面向符合保障條件的家庭或個人出租的住房;配售型保障房是指政府提供政策優惠,限定套型面積,限定銷售價格,采取市場化運營,實施封閉化管理,面向本市戶籍住房困難的工薪收入群體(重點是鄉鎮教師、醫生、民警等工薪人員)和引進的人才群體配售的政策性住房。
第五條 市、縣(區)住房保障主管部門負責政策的擬定實施和相關工作的組織協調。各有關單位負責按照各自職能做好收購已建成存量商品房用作保障性住房的交易轉讓、土地性質變更、登記辦證、稅費繳納等有關工作。
第六條 市住房保障信息中心指導各縣(區)建立健全保障性住房房源和保障對象檔案,及時按要求填報錄入住房城鄉建設部保障性住房信息系統,實現全國聯網。
第七條 收購房源應為已建成存量商品房,項目手續齊備,可以辦理不動產權證書。按照?;镜脑瓌t,收購房源用于配租型保障房的,單套建筑面積最大一般不超過100平方米;收購房源用于配售型保障房的,單套建筑面積最大一般不超過120平方米。位置處于交通便利、配套設施較為齊全的區位。社區管理和物業服務規范。
第八條 收購已建成存量商品房的價格以同地段保障性住房重置價格為參考上限,按照劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤測算確定。單套銷售價格實行“一房一價”,可根據戶型、朝向、樓層、區位等因素,按照增減代數和為零的原則,在銷售限價±5%之內浮動。
第九條 各縣(區)對擬配租的房源,參照《漢中市保障性租賃住房管理辦法(試行)》執行。對擬配售的房源,要及時開展公開認購工作,就樓盤、價格、位置、配套等相關信息向社會進行公布,確定項目認購意向,認購的數量大于擬收購的房源數量方可實施收購,防止發生滯銷和企業經營債務風險。
第十條 申請購買配售型保障房以家庭為單位,每個家庭只能購買一套配售型保障房,主申請人應具有完全民事行為能力,申請家庭成員包括配偶和未成年子女;單身戶家庭申請人應達到法定結婚年齡。申請家庭還應同時符合以下3個條件:
1、主申請人具有本市固定戶籍或勞動關系及各項社會保險要求的工薪階層;
2、申請人及其家庭成員自有住房人均住房面積低于25平方米,且五年內在全市范圍無住房登記信息和住房交易記錄。自有住房包括:商品住房、房改房、經濟適用住房、限價商品房、共有產權住房、私有住房、拆遷安置房等實際擁有房屋所有權的住房;
3、其他需滿足的條件。對于已享受過公共租賃住房、公有住房、保障性租賃住房、人才住房等政策性住房的申請家庭,除同時滿足以上條件外,還需按規定騰退原政策性住房。
第十一條 享受本市人才計劃支持的高層次人才,并經組織、人社部門認定的人員不受戶籍限制。
第十二條 建立全市保障性住房意向登記庫,符合條件的入庫家庭如未申購成功,可重復申請新上市項目,不再提交相關申請資料。申請保障性住房按照申請、比對、復審和終審的程序進行:
1、申請人通過漢中市保障性住房網上服務平臺進行登記報名,經縣區保障性住房管理中心資料核驗,資料核驗完成并符合要求的視為登記報名成功。登記報名成功家庭將面向社會進行公示,公示期為7個工作日;
2、市住房保障信息中心運用漢中市大數據平臺對申請人資格進行比對;
3、各縣(區)保障性住房管理中心根據聯審反饋結果進行復審;
4、各縣(區)保障性住房管理中心對復審結果進行復核,并向申請人反饋終審意見,對符合條件的家庭面向社會進行公示,公示期為7個工作日。
第十三條 申請人提交的材料清單:
1、主申請人簽字確認的《購買配售型保障性住房申請表》;
2、主申請人及家庭成員的身份證明、戶籍證明、婚姻狀況證明、工作證明、收入情況證明、住房狀況證明等材料;
3、主申請人及家庭成員的誠信承諾書;
4、其他證明材料。
申請人及家庭成員應當聲明同意接受縣區保障性住房管理中心和有關行政管理部門對其戶籍、婚姻、工作、社保、收入(資產)、住房等情況的調查核實。
第十四條 配售型保障房制定“一項目一配售方案”組織配售。程序如下:
1、發布公告。各縣(區)住房保障主管部門根據確定的配售房源發布配售公告,內容包括房屋位置、房源數量、配售均價、項目基本情況及登記時間、地點、方式等。
2、資格確認。獲取配售資格的家庭進入全市保障性住房意向登記庫。
3、搖號選房。由各縣(區)保障性住房管理中心結合實際制定搖號選房規則。
4、申請人放棄選購的,按排列順序遞補。
5、收購主體組織保障性住房選購家庭簽訂《配售型保障性住房買賣合同》。選購家庭繳納購房首付款,按規定辦理公積金或商業性個人住房貸款手續。
6、已享受過公共租賃住房、公有住房、保障性租賃住房、人才住房等政策性住房的購房家庭,在簽訂《配售型保障性住房買賣合同》前須按規定騰退原政策性住房。
第十五條 保障性住房購房人持網簽合同等要件,按照規定申請辦理不動產權登記。自然資源部門在辦理不動產權登記時,應在該不動產權證書內頁注明房屋性質為“配售型保障性住房”,土地使用證上注明土地取得方式。
第十六條 保障性住房不得長期閑置、擅自轉讓以及擅自改變房屋用途,禁止以任何方式違法違規將保障性住房變更為商品住房流入市場或上市交易。
第十七條 保障性住房除購房人申請的房屋按揭貸款或住房公積金貸款外,不得進行任何抵押。
第十八條 如長期閑置、確需轉讓配售型保障房的,由收購主體予以回購?;刭弮r格按照原購買價格結合住房折舊確定,購房人自行裝修部分,原則不予補償?;刭徍蟀捶课莠F狀配售給符合條件的家庭,再售價格與回購價格保持一致。
第十九條 因繼承、離婚析產、法院判(裁)決等發生所有權轉移的,房屋性質保持原性質不變。
第二十條 購買配售型保障房的,應當按規定繳納房屋專項維修資金和物業服務費用。各縣(區)應及時將保障性住房納入街道和社區管理,發揮黨建引領作用,建立和完善居住社區管理機制,組建業主委員會或物業管理委員會,組織優選專業物業服務企業,加強使用管理和物業服務。
第二十一條 各縣(區)政府可參照本指導意見制定具體實施辦法。
附件3
漢中市住房“以舊換新”“賣舊買新”
指導意見
第一條 為認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署,適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢,滿足群眾改善性住房需求、減少群眾購房資金壓力,推動存量住房市場與新建商品住房市場良性互動,促進我市房地產市場平穩健康發展,結合我市實際,制定本指導意見。
第二條 住房“以舊換新”“賣舊買新”按照“政府政策支持、職能部門監督、行業組織協調、專業機構參與、市場化運作”原則實施。
第三條 漢中市住房和城鄉建設局負責指導全市房地產市場“以舊換新”“賣舊買新”工作,各縣(區)政府、市級園區管委會、相關單位負責具體實施。
第四條 市級各部門(單位)加強協同聯動,指導縣(區)相關部門(單位)組織實施。財政部門研究制定相關支持政策;自然資源部門研究制定加快辦理不動產登記手續支持政策;稅務部門落實相關稅費征免、退稅優惠工作。
第五條 各縣(區)政府、市級園區管委會負責征集、篩選、發布、定期更新轄區內新建商品住房房源目錄,建立“房源超市”供購房人選擇,做好政策發布和落實工作。
第六條 納入“房源超市”的新建商品住房(新房)必須已取得《商品房預售許可證》或《商品房現售備案證》,并有明確的交付時間,開發企業承諾可按期交付。參與活動的存量房(舊房)須已經取得房屋不動產登記證,且不存在抵押、擔?;虿榉獾炔环辖灰走^戶條件的情況。
第七條 漢中市房地產行業協會負責組織、邀請企業和中介機構積極參與,并統一公示參與房地產開發企業、房地產經紀機構、房地產估價機構、住房租賃企業名錄庫及企業收費標準、優惠政策。
第八條 市、縣(區)房產交易管理部門負責對涉及“以舊換新”“賣舊買新”新建商品房預售及交易資金進行監管,提供“互聯網+房產”信息查詢服務,設立房產交易綠色通道,加快辦理相關交易手續。
第九條 各開發企業制定“以舊換新”“賣舊買新”《意向協議》、項目優惠活動方案,并將優惠活動方案及項目推介資料(包括項目規劃指標及參與活動的房屋套數、房屋面積、戶型圖等文字、圖片、視頻)報市房地產行業協會。
第十條 各參與活動的經紀機構,要盡到房源核驗、不利因素告知等義務,應向購房人出示新房“以舊換新”“賣舊買新”《意向協議》文本并簽訂《居間服務合同》,明確傭金收取標準、費用優惠條件等事項,由經紀機構加速推廣舊房。
第十一條 參與活動的房地產估價機構應承諾遵守法規政策、恪守職業規范,依法維護交易雙方當事人合法權益,明確業務流程、收費標準及費用優惠條件等。
第十二條 “以舊換新”是指房地產開發企業以評估價為參考,直接收購存量住房用作專業住房租賃經營、職工宿舍等,換購人以舊房價值折現方式,向房地產開發企業支付新舊房差價即可購買新建商品住房(其中國有企業收購的存量房還可用于人才公寓和保障性住房)。原則按照以下流程開展:
(一)換購人在“房源超市”中選定意向房源,與房地產開發企業簽訂《新建商品住房“以舊換新”意向協議》,約定換購人用一套或多套存量住房折現置換一套或多套新建商品住房。
(二)房地產經紀機構提供居間服務促成交易的,由房地產開發企業承擔傭金;未成交的,房地產經紀機構應繼續提供優質居間服務直至成交。
(三)房地產開發企業邀請換購人遴選信用好、業務強的房地產估價機構對擬收購的存量住房進行交易價格評估,雙方參考評估價格及時簽訂差價補充協議(所購新建商品房總價原則上高于舊房置換總價)。成功換購的,換購人不承擔評估費用,未成交的,雙方按意向協議約定承擔費用。
(四)換購人購買新房為期房的,應將購房差價款(含意向金、個人購房貸款等)繳存至預售資金監管賬戶;新房為現房并已解除預售資金監管的,各縣(區)住建部門應提供以舊換新交易資金監管服務。
(五)按照意向協議約定完成交易資金繳存的,換購人與房地產開發企業要在協議約定時限完成新房《商品房買賣合同》網簽備案業務,提供以舊換新交易資金監管服務的機構應在《商品房買賣合同》網簽備案后三個工作日內將交易資金劃轉至房地產開發企業。商品房預售資金未解除監管的,應執行《漢中市商品房預售資金監管辦法》相關規定。
(六)房地產開發企業收購舊房的,換購人應按協議約定配合辦理過戶手續。
(七)出現違反意向協議約定情形的,雙方應友好協商解決,協商不成的,按約定解除新房意向協議。
第十三條 “賣舊買新”是指換購人向房地產開發企業繳納新房意向金,通過房地產經紀機構提供居間服務,待原有住房出售后,再行購買新建商品住房,以減輕換購人購房資金壓力和房地產開發企業庫存壓力。原則按照以下流程開展:
(一)換購人在“房源超市”中選定意向房源,與房地產開發企業簽訂《新建商品住房“賣舊買新”意向協議》,換購人支付意向金(不超過2萬元),約定意向房源(可以一套或多套)及價格等,房地產開發企業按約定鎖定換購人選定的新房房源。
(二)換購人選擇經市房協公示開展此類業務的房地產經紀機構,提供新房《“賣舊買新”意向協議》并簽訂《“賣舊買新”居間服務合同》,約定傭金收取標準、優惠等事項,由經紀機構加速推廣舊房。成交的,由房地產開發企業承擔傭金;未成交的,房地產經紀機構應繼續提供優質居間服務直至成交。
(三)換購人購買新房為期房的,應將購房款(含意向金、個人購房貸款等)繳存至預售資金監管賬戶,商品房預售資金按相關規定進行監管。
(四)在新房保留期內,換購人成功出售舊房的,換購人與房地產開發企業要在協議約定時限完成新房《商品房買賣合同》網簽備案業務,并享受相關優惠政策;舊房未能出售的,換購人與房地產開發企業按約定解除新房意向協議,房地產開發企業無條件退還意向金,換購人無需承擔任何違約責任。
第十四條 依據財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》(2023年第28號),2025年12月31日前,對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。
(一)新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的,全部退還已繳納的個人所得稅;
(二)新購住房金額小于現住房轉讓金額的,按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。
第十五條 優化存量住房“帶押過戶”流程,簡化抵押存量住房交易程序,加快“帶押過戶”辦理,有效降低存量住房交易資金和時間成本。
第十六條 對于房地產開發企業收購的舊房,政府在采購保障性租賃住房時優先考慮。
第十七條 對參與“以舊換新”“賣舊買新”的房地產開發企業給予年度房地產開發企業信用等級評定加分(4分)。
第十八條 各縣(區)政府、市級園區管委會可參照本指導意見制定具體實施辦法。
起草說明
一、起草依據
按照4月30日中央政治局會議關于房地產發展有關要求和5月17日全國切實做好保交房工作視頻會議精神,為適應房地產市場供求關系的新變化,順應人民群眾對優質住房的新期待,統籌推動消化存量房產和優化增量住房,加快構建房地產發展新模式,完善“市場+保障”雙軌制住房供應體系,促進房地產平穩健康發展,市住建局起草了《漢中市關于消化存量房產和優化增量住房促進房地產市場健康發展的若干措施》和《漢中市房屋征收房票安置指導意見》《漢中市收購已建成存量商品房用作保障性住房指導意見》《漢中市住房“以舊換新”“賣舊買新”指導意見》三個配套文件(以下簡稱《若干措施》和配套文件)。
二、起草過程
起草過程中,我們認真研究相關政策,學習借鑒南京、蘇州、南通、成都、鄭州、青島、西安等城市經驗做法,組織房地產企業召開座談會,向重點房地產企業征集意見建議。6月1日,草擬完成《若干措施》和配套文件初稿。6月2日,書面征求15個市級部門(單位)意見建議。6月17日,再次征求15個市級有關部門(單位)、各縣區政府、市級園區管委會意見建議。7月5日,市政府召開專題會研究討論《若干措施》和配套文件。
三、主要內容
(一)漢中市關于消化存量房產和優化增量住房促進房地產市場健康發展的若干措施
《若干措施》共分“消化存量房產”和“優化增量住房”兩個部分,共14條措施。第一部分“消化存量房產”7項措施:加大金融信貸支持力度、優化調整住房公積金政策、試行房票安置政策、鼓勵國有企業收購已建成存量商品房、支持住房“以舊換新”“賣舊買新”、延續住房稅費減免政策、鼓勵開展團購優惠和促銷推介。第二部分“優化增量住房”7項措施:合理調整用地計劃、完善土地定價機制、實行土地出讓金分期繳納、優化配建配套設施政策、優化審批流程和審批時限、實行差別化商品房預(現)售審批、支持房地產企業建設高品質住宅。
(二)漢中市房屋征收房票安置指導意見
房票安置屬創新性工作,我局在學習借鑒江蘇相關地市、成都、鄭州、青島、麗水等經驗,結合我市商品房去庫存、棚戶區安置等工作實際的基礎上形成《漢中市房屋征收房票安置指導意見》。該《指導意見》共有18條,提出了建立安置需求庫和安置房源庫,明確了房票安置適用范圍、房票制定及發放方式、獎勵支持政策、房票使用和結算流程等內容。
(三)漢中市收購已建成存量商品房用作保障性住房指導意見
該《指導意見》共有21條,按照國務院《關于規劃建設保障性住房的指導意見》、住建部《關于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關工作的通知》和中國人民銀行《關于設立保障性住房再貸款有關事宜的通知》,對利用再貸款政策、收購商品房的面積、價格、區位和申請保障性住房的對象、申報材料、具體流程等予以明確。
(四)漢中市住房“以舊換新” “賣舊買新”指導意見
“以舊換新” “賣舊買新”為創新性工作,我局在學習借鑒南京、蘇州、南通等城市經驗的基礎上,結合我市工作實際形成了《漢中市住房“以舊換新”“賣舊買新”指導意見》。該《指導意見》共有18條,一是確定了“以舊換新”“賣舊買新”的定義、適用范圍和換購流程。二是劃分了市、縣(區)、市級園區的職責,明確了財政、自然資源、稅務等有關部門的分工。三是提出建立全市房源超市,對納入房源超市的新建商品房、舊房設置了要求,對參與住房“以舊換新”“賣舊買新”的房地產企業、房地產經紀機構設立了條件,進一步保障參與群眾的合法利益。四是明確了參與“以舊換新”“賣舊買新”活動在個人所得稅、房地產企業信用等級評定方面的優惠和激勵政策。
自2024年7月11日起公開征求意見,截至2024年7月17日,未收到任何公眾意見。
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