關于對《漢中市物業服務收費管理實施細則（征求意見稿）》公開征求意見的公告

漢中市物業服務收費管理實施細則

(征求意見稿）

第一章 總則

第一條 為規范物業服務收費行為，維護業主或物業使用人（以下統稱“業主”）和物業服務人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《陜西省物業服務管理條例》《陜西省物業服務收費管理辦法》等法律、法規和有關規定，結合我市實際，制定本實施細則。

第二條 本實施細則適用于漢中市行政區域內物業服務收費行為及其監督管理活動。

第三條 本實施細則所稱物業服務收費，是指物業服務人按照合同約定向業主提供服務收取費用的統稱，包括物業服務費、物業服務區域內交通工具停放服務費（以下統稱“停車服務費”）和其他服務費。

物業服務費是指物業服務人按照物業服務合同的約定，在物業服務區域內提供房屋、配套設施設備及相關場地進行日常管理、維護保養、綠化養護、衛生保潔、秩序維護及安全防范等具有公共性和普遍性的服務向業主收取的費用。

停車服務費是指物業服務人接受業主或者業主大會的委托，按照停放服務合同的約定，在物業服務區域內對指定場地（所）停放的交通工具進行秩序管理、提供服務所收取的費用。

其他服務費是指物業服務人根據業主委托或個性化需求提供《前期物業服務合同》或者《物業服務合同》內容以外且由業主自愿選擇的服務項目所收取的相應費用。

第四條 物業服務收費應當遵循誠實守信、公平合理、質價相符的原則，根據物業服務的不同性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

業主大會成立之前的住宅（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費和停車服務費實行政府指導價。除此之外，其他類型物業的物業服務費和停車服務費實行市場調節價。

其他服務費實行市場調節價。

第五條 物業服務收費按照統一政策、屬地管理原則，實行市、縣（區）分級管理。

市發改委會同市住建局、市市場監管局負責制定全市物業服務收費管理實施細則及相關政策規定，指導全市物業服務收費的監督管理工作。

各縣（區）發改部門、住建部門、市場監管部門按照各自管理權限，分別負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

物業項目所在地的各街道辦事處（鎮人民政府）落實屬地管理責任，負責本轄區內物業管理活動的指導和監督工作，及時協調處理物業收費管理糾紛和矛盾。

第六條 實行政府指導價的物業收費標準由市、縣（區）人民政府制定，具體工作由市、縣（區）發改、住建、市場監管部門負責，依據物業服務等級標準，綜合考慮小區容量、場地設施、企業成本、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素制定，適時調整并保持相對穩定。實行政府指導價的物業服務費按照住建部門制定的住宅小區物業服務指導標準，實行等級服務、等級收費；實行政府指導價的停車服務費按照住建部門制定的物業服務區域交通工具停放場所類別標準，實行分類別收費。

市中心城區物業服務費和停車服務費政府指導價標準，由漢臺區和南鄭區按照程序分別制定本行政區域內的物業服務收費政府指導價標準，報區人民政府審定后執行（興漢新區、經開區、航空經濟技術開發區、濱江新區發展服務中心屬于政府指導價的物業服務費和停車服務費指導價標準參照漢臺區標準執行）。

各縣發改局會同住建局和市場監管局負責制定和調整本行政區域內的物業服務費和停車服務費政府指導價標準，報縣人民政府審定后執行。

市住建部門負責制定漢中市住宅小區物業服務等級標準和漢中市物業服務區域內交通工具停放場所類別標準，負責實行政府指導價的物業服務人服務等級標準和物業服務區域內交通工具停放場所類別標準的年度評價、認定、公示和動態管理及監督工作。

市市場監督管理部門按照屬地監管負責對屬于政府指導價的住宅小區物業服務費和停車服務費價格公示規范工作，監督管理和違法違規行為的查處工作。

第七條 實行政府指導價管理的物業服務和停車服務收費標準為最高限價。物業服務人與業主在政府指導價的范圍內通過合同約定物業服務費和停車服務費的具體標準，并在所屬縣區住建、發改部門實行備案管理。

第八條 實行市場調節價的物業服務收費標準，由物業服務人與業主或者業主大會通過合同約定。

業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意，其物業服務收費實行市場調節價。

業主或業主大會采取自行管理的服務收費標準，由業主共同決定，按合同約定執行。

第九條 提倡建設單位、業主或業主大會通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務人。鼓勵物業服務人開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐等價格違法行為。

第二章物業服務收費標準的制定

第十條 業主或者業主大會與物業服務人可以采取包干制或酬金制的計費方式約定物業服務費。實行政府指導價的物業服務收費僅適用于包干制。

包干制是指業主向物業服務人支付固定物業服務費，物業服務人依照合同約定事項提供服務，盈虧均由物業服務人享有或者承擔。包干制物業服務費由物業服務成本、法定稅費和企業利潤構成。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務人，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。酬金制物業服務費由物業服務支出和企業酬金構成。

第十一條 物業服務成本或物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、保養費用以及所產生的水電費用。未移交給供水企業管理維護的二次供水設施，其營運、維護和管理產生的費用計入物業服務成本；

（三）物業服務區域內清潔衛生費用（不含由物業服務人代收的居民生活垃圾費）；

（四）物業服務區域內綠化養護費用（不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費）；

（五）物業服務區域內秩序維護費用（不包括應由建設單位支付的監控設備和器材裝備費用。物業交付后新增設的安防設施、監控設備等器材費用應從公共維修資金中列支）；

（六）物業服務人辦公費用；

（七）管理費分攤；

（八）物業服務人固定資產折舊；

（九）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（十）經業主或者業主大會同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本或物業服務支出。在國家規定的質量保修范圍和保修期限內的維修和設備更換，應該由原建設單位負責，不得動用專項維修資金或者由業主承擔。

第十二條 實行政府指導價的物業服務費執行“一費制”，即物業服務區域內照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業主共有公共配套設施設備的用水、用電費用以及電梯維護保養、年檢費用計入物業服務成本，不得單獨收取。

第十三條 停車服務費成本由交通工具停放服務設施設備日常運行費、保養維護費、檢驗檢測費、設備折舊費、職工薪酬、清潔衛生費、秩序維護費、管理費分攤以及經業主或者業主大會同意的其它費用組成。與物業服務費成本相重疊的部分應當獨立核算，按比例分擔，不得重復計算。

第十四條 供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位，實行抄表到戶的，應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔分戶終端計量裝置以外管線和設施設備的維修、養護、更新等責任，且相關費用不得計入物業服務成本。供水、供電未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，計入物業服務成本，并由物業服務人承擔物業服務區域內公共管線和設施設備的維修、養護、更新等責任，不得在物業服務費之外再單獨收取相關費用。

第十五條 住宅預售前，建設單位應當按照有關規定選聘物業服務人，結合物業項目建設標準、配套設施檔次及物業買受人的預期等因素，依據物業服務指導標準、交通工具停放場所類別標準和物業服務收費政府指導價標準，參考物業服務人企業信用評價等級，確定預售物業項目服務等級、停車場所類別以及收費標準等內容，經本轄區物業服務管理行政主管部門核準物業服務等級標準和停車場所類別后，向所在縣（區）價格主管部門備案價格等級標準，并在政府指導價范圍內簽訂《前期物業服務合同》，進行合同約定，并將收費標準抄送同級市場監管部門。

《前期物業服務合同》或者《物業服務合同》應當明確物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。同一物業管理區域內同類型的住宅項目，其物業服務收費標準應當保持基本一致。

開發建設單位應當在銷售現場醒目位置公示《前期物業服務合同》及收費標準。前期物業服務費未在房屋買賣合同中約定的或約定不明確的，由建設單位承擔。普通住宅前期物業服務期間，變更物業服務人的，實行政府指導價管理的物業服務收費應按規定程序重新確定。

第三章  物業服務收費計費方式

第十六條 物業服務費和停車服務費按月計收。服務合同對計收時間另有約定的除外。

第十七條 物業服務費根據房屋的建筑面積計收。

（一）已辦理不動產權屬證書的房屋，按照權屬證書記載的建筑面積計算；

（二）已出售但尚未取得不動產權屬證書的房屋，按買賣合同記載的建筑面積計算。不動產權屬證書辦理后，次月起按不動產權屬證書記載的建筑面積計算。

（三）已辦理不動產權登記的附屬房屋，其物業服務費按照同類型住宅收費標準的50%收取。未計入產權面積的附屬房屋（地下室、儲藏室等）不得收取物業服務費。

第十八條 納入物業服務范圍內已竣工但尚未出售，或者已出售但因開發建設單位原因未按時交付給物業買受人的房屋或者車位，其物業服務費和停車服務費由開發建設單位全額交納。符合合同交付條件的房屋或車位，物業服務費或停車服務費從交付次日起由業主按月交納。

第十九條 業主因自身原因逾期未辦理物業交付手續的，其空置期間的物業服務費、停車服務費，從建設單位書面正式通知業主辦理交付手續截止日期的次月起由業主按月交納。

第二十條 實行政府指導價管理的物業服務收費和停車收費實行以下優惠政策：

（一）經業主驗收，暫不使用或使用后因自身原因空置1月以上（未發生水電氣費用）的房屋、自有或者租賃車位，業主需提前向物業服務人提出申請，經物業服務人登記確認的次日起，其空置期間的物業服務費按物業服務合同約定收費標準的70%交納，停車服務費按物業服務合同約定收費標準的50%交納。實行市場調節價的按照物業服務合同的約定執行。  

（二）對于商住一體的小區，應當分別注明經營性停車位和小區業主停車位，不得按照經營性停車位收取小區業主的停車費用；

（三）物業服務人在收到業主告知后，不得限制或者妨礙業主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記的車輛。

第二十一條 下列車輛臨時進入物業服務區域停放的，不得收取費用：

（一）臨時停放30分鐘之內的車輛；

（二）執行公務的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛；

（三）為業主提供搬家、婚喪嫁娶、配送貨物等服務的車輛；

（四）殘疾人車輛（僅限小區地面無障礙車位停放的由殘疾人駕駛的車輛）。

第四章 行為規范與監督管理

第二十二條 物業服務人應當遵守法律、法規和政策規定，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。不得將簽訂《前期物業服務合同》或者《物業服務合同》內容以外的其他服務合同作為向業主交付物業的前置條件，不得強制捆綁、強制服務、強制收費，或者只收費不服務、多收費少服務，以及變相收費。

特約服務、增值服務、有償服務等相關物業服務收費由物業服務人在物業服務區域內的顯著位置公示服務項目及收費標準，經業主自愿選擇，由物業服務人與業主另行通過合同約定。

物業協會應加強自律，引導本行業的經營者公平競爭，維護市場秩序，遵守國家法律法規和政策規定。

第二十三條 物業服務人接受供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位以及城市管理單位委托代收費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費或水電周轉金等額外費用。物業服務人與專營單位簽訂的相關合同應向全體業主公開，不得損害業主利益。

第二十四條 自備供暖（冷）的小區，其采暖（冷）費用由物業服務人或者專營單位提出收費方案（政府對供暖補貼的，補貼方案應當包括在收費方案內），必須經業主大會或者由專有部分面積占三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經“參與表決雙過半業主”（以下簡稱“參與表決雙過半業主”）同意后據實收取。采暖（冷）期結束后，必須向全體業主公布收支情況。

第二十五條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，物業服務人應當按照住建等部門的相關規定與業主簽訂裝修管理協議，具體管理內容由雙方在協議中約定，并書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，對房屋裝修裝飾施工進行監督。

業主可以自行或者委托物業服務人清運裝修期間產生的垃圾，委托物業服務人清運裝修垃圾的收費標準由雙方協商確定。物業服務人不得以裝修管理費、裝修服務費等名目收取未提供實質性服務內容的收費。因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復維修費用按照實際發生額，由業主或者裝修單位承擔，并承擔相關責任。

第二十六條 物業服務人應當在物業服務區域內顯著位置公示承接本小區物業的承接查驗報告，以及共用部位、共用設施設備分布圖，明確車位權屬，便于業主查詢。

第二十七條 物業服務收費應按規定實行明碼標價。物業服務人應當在物業服務區域內顯著位置，將物業服務人名稱、服務質量等級、信用評價等級、服務事項、服務標準以及收費項目、收費標準、收費依據、優惠減免政策、投訴舉報電話等進行公示，自覺接受監督。

第二十八條 利用物業服務區域內屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位，利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經營活動的，應當征得相關業主、業主大會的同意，由業主共同決定是否收取場地占用費、車位租賃費以及收取標準和用途等事項，依法辦理相關手續并單獨記賬所得收益歸屬全體業主所有，每半年公布一次經營所得收支情況，并接收業主監督。主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第二十九條 物業服務區域內規劃用于停放機動車的配建停車場（位），應當首先滿足本物業服務區域內業主的需要。

人防工程平時用作停車的，應當優先向業主出租，不得出售、附贈；對產權屬業主共有的露天（含道路）停車場（所），不得實行車位買斷，由業主共同決定是否收取場地占用費，收取標準和用途等事項；對具有完全產權的配建停車場（位）和地下停車場（所），可以實行車位出售、附贈、出租；車位買賣和租賃價格實行市場調節價，由雙方協商確定；法律、法規另有規定的，從其規定。

第三十條 物業服務人實行小區出入證管理的，應當為業主免費配置出入證（含IC卡等），每戶不少于3張；如車位需單獨配置的，每個車位應當配置至少1張出入證（含IC卡）。業主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本收取工本費。

第三十一條 物業服務人應當在每年第一季度將上一年度物業合同履行情況、歸屬業主收益等情況在物業服務區域內顯著位置據實公示，公示時間不得少于一個月，并接受業主委員會的核查。業主有權查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業主收益的相關財務資料，物業服務人應當提供便利。鼓勵物業服務人向全體業主公開物業服務費和停車服務費收入以及成本費用（構成）支出明細。

第三十二條 實行政府指導價管理的住宅小區，物業服務人在合同履行期間不得擅自調整物業服務收費標準。確需對物業服務收費標準進行調整的，物業服務人應當按照物業服務指導標準和物業服務收費指導標準，在街道辦事處（鎮人民政府）的組織、指導和監督下，提供公開真實、完整有效的物業服務成本信息，在物業服務區域內按棟公示擬調價方案及理由、成本變動情況等資料，向業主征詢意見，經“參與表決雙過半業主”同意后，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。

第三十三條 業主應當在建設單位交付物業后按時交納物業服務費。業主違反約定逾期不支付物業服務費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以依法申請調解、仲裁、提起訴訟。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業服務費。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主承擔連帶交納責任。

物業發生產權或者使用權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務等費用。

第三十四條物業服務費實行酬金制收費方式的，預收的物業服務費為所交納的業主所有，支出屬于代管性質，物業服務人不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業服務人每年不少于一次向業主大會或全體業主公布物業服務資金的收支情況，并接受業主委員會的核查。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務人應當及時答復。

物業服務人、業主大會或者業主委員會可以按照物業服務合同的約定，聘請會計師事務所等對物業服務資金年度預決算和收支情況進行審計，并將審計報告通報全體業主。審計期間物業服務人不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

第三十五條 各縣（區）發改部門、住建部門、市場監管部門要加強物業服務收費備案和日常監督管理工作。

發改部門要嚴格按照有關法律法規規定合理制定收費標準，負責物業服務收費標準的監管和備案。

住建部門對物業服務人的服務質量和服務行為進行監督管理，調解服務質量爭議。負責物業服務人服務等級標準和服務區域內交通工具停放場所類別標準評價工作，建立物業服務人信用監管機制，加強物業服務行業誠信管理。指導業主大會和業委會成立工作，充分發揮業主組織在物業服務管理中的主體作用。

市場監管部門對屬于政府指導價的住宅小區物業服務費和停車服務費超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等價格違法違規行為，依據有關法律、法規以及規定嚴肅查處。

第五章 附則

第三十六條 本實施細則由漢中市發改委、市住建局、市市場監管局按各自職責負責解釋。

第三十七條 本實施細則自2023年月日起施行。凡之前有關規定與本細則不符的，按本實施細則執行。法律、法規、規章以及上級機關另有規定的，從其規定。中心城區物業服務人應在漢臺區和南鄭區政府指導價的物業服務費和停車服務費指導價標準印發后，及時與業主重新簽訂物業服務合同或者補充合同，實行政府指導價的按照新的政府指導價標準執行，國家另有政策規定的從其規定。